De Koopovereenkomst

Gebruik een voorlopig koopcontract voor de koop en verkoop van:

• een huis, appartement of bedrijfsruimte

In het (voorlopig) koopcontract staat onder meer:

• een beschrijving van het onroerend goed
• de kadastrale gegevens
• de koopsom
• de mogelijkheid tot bedenktijd
• de datum van de eigendomsoverdracht
• de 10% boete-clausule
• een bankgarantie of waarborgsom
• ontbindende voorwaarden

Een voorlopig koopcontract is een koopovereenkomst waarin de afspraken tussen een koper en verkoper van een woning, appartement of bedrijfsruimte worden vastgelegd. Gebruik onze koopovereenkomst om snel en makkelijk je eigen koopcontract op maat te maken of bekijk ons voorlopig koopcontract voorbeeld ter inspiratie als je zelf met een koopcontract huis aan de slag gaat.

Zodra er overeenstemming is bereikt over de verkoop van uw woning moet dit worden vastgelgd in een koopovereenkomst. Aan deze overeenkomst dienen de navolgende documenten te worden gehecht:

Van de verkoper(s)

• Identiteits-bewijzen van u en van uw partner c.q. mede-eigenaar van het pand.
• Kopie akte van levering (kopie van de aankoopakte van uw woning)
• Kopie van de meest recente WOZ beschikking
• Is uw woning (deels) verhuurd?: Kopie verhuurovereenkomst
• Indien van toepassing: Verklaring van erfrecht
• Kopie energiecertificaat
• Kopie bouwkundige tekeningen
• Kopie splitsingsakte (bij een appartement)
• Kopie reglement VVE (bij een appartement)

Als je onroerend goed verkoopt, ben je verplicht de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen in een voorlopig koopcontract. Een mondelinge overeenkomst is in dit geval niet geldig. Bovendien gebruikt de notaris het voorlopig koopcontract om de zogenaamde akte van levering op te maken en vraagt de bank om het contract voor de hypotheek van de koper.

De koper wordt pas eigenaar op het moment dat de akte van levering of leveringsakte door de notaris is ondertekend en is ingeschreven in het Kadaster. De akte van levering is een document waarin de notaris afspraken over de verkoop opneemt. De notaris neemt de afspraken over uit het voorlopig koopcontract. Stuur het voorlopig koopcontract daarom na ondertekening door beide partijen naar de notaris.

De notaris krijgt de koopsom van de koper en betaalt daarmee eerst de bank of een andere financiële instelling waarbij je een hypotheek hebt afgesloten. Het bedrag dat overblijft, maakt de notaris aan je over. Meestal gebeurt dit een paar dagen na de overdracht van het onroerend goed.

Als de koper een particulier is, heeft na ondertekening van het contract 3 dagen de tijd om van de koop af te zien. Is de koper een bedrijf, dan kun je ook een bedenktijd koopovereenkomst van 3 dagen overeenkomen. Ziet de koper in die periode af van de koop, dan gaat de koop niet door.

Je bent als verkoper verplicht de koper een energielabel te overhandigen voordat de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsvindt, tenzij het onroerend goed minder dan 10 jaar oud is en is gebouwd volgens de geldende energienormen. Doe je dit niet, dan riskeer je een boete.

Degene die de kosten van de eigendomsoverdracht betaalt, bepaalt welke notaris de akte van levering opstelt.

Als je onroerend goed koopt, is het belangrijk om op de volgende zaken te letten:

• als er erfpacht of recht van opstal op het onroerend goed rust, dan kan dat een hoop extra vaste lasten met zich meebrengen
• als er publiekrechtelijke beperkingen op het onroerend goed rusten, kan dat aanzienlijke beperkingen in het gebruik van het onroerend goed opleveren
• als er privaatrechtelijke beperkingen op het onroerend goed rusten, zoals een recht van overpad, kan dit ook beperkingen in het gebruik opleveren
• je hebt als koper een informatieplicht. Vraag daarom zelf naar (concrete) gebreken en onderzoek of er bijvoorbeeld een olietank onder de grond zit en of mogelijk asbest in het onroerend goed is verwerkt
• probeer om voorbehouden, zoals een voorbehoud van financiering of van bouwtechnische keuring op te nemen
• zorg dat je echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner meetekent

Recht van erfpacht of van opstal betekent dat je geen eigenaar van de grond wordt, maar aan de eigenaar (meestal de gemeente) voor het gebruik van de grond een soort huur betaalt. Dit heet canon of retributie. Dit recht kan eeuwigdurend, voortdurend of tijdelijk zijn gegeven. Als het eeuwigdurend is of voortdurend, krijgt de eigenaar de grond nooit terug. Wanneer een tijdelijk recht van erfpacht of opstalrecht verloopt, krijgt de eigenaar de grond weer terug tenzij hij een nieuw recht van erfpacht of opstal overeenkomt.

Publiekrechtelijke beperkingen zijn voorwaarden die de overheid heeft opgelegd ten aanzien van het onroerend goed. Zo kan het zijn dat je woning als monument is verklaard, in een beschermd gebied ligt of als bestemming een dienstwoning heeft. Let goed op of er publiekrechtelijke beperkingen op rusten en wat de mogelijke consequenties ervan zijn. Zo mag je niet zomaar verbouwen als je woning in een beschermd gebied ligt of een monument is.

Privaatrechtelijke beperkingen zijn afspraken die een vorige eigenaar heeft gemaakt met zijn buren. Zo kan het zijn dat je buurman het recht heeft om over jouw terrein te rijden om bij zijn huis te komen, of dat zijn regenwater op jouw grond mag worden geloosd. Deze afspraken staan meestal in een notariële akte vermeld. Maar als een buurman al meer dan 20 jaar gebruikmaakt van een dergelijk recht en dat kan aantonen, dan kun je je daar als koper niet meer tegen verzetten. Onderzoek daarom als koper goed of er privaatrechtelijke beperkingen gelden.

Allereerst moet de verkoper de koper erover informeren als hij ernaar vraagt. Het is verstandig om dan meteen ook het eigendomsbewijs van de verkoper (de leveringsakte) te vragen. Bij het kadaster kun je een Kadastraal bericht eigendom opvragen en ook je notaris kan je hierover goed informeren.

In het voorlopig koopcontract wordt vaak een voorbehoud van financiering opgenomen. Dit betekent dat de verkoop alleen doorgaat als de koper een hypotheek krijgt om de koopsom te betalen. Hiervoor is hij afhankelijk van de bank. Krijgt de koper geen lening, dan kan hij op basis van het voorbehoud van de koop afzien.

Als verkoper moet je op de volgende zaken letten als je onroerend goed verkoopt:

• zorg dat je alle bekende gebreken aan het onroerend goed meedeelt aan de koper, anders riskeer je een schadevergoeding

• als je een woning van meer dan 50 jaar oud verkoopt, is het verstandig een zogenaamde ouderdomsclausule op te nemen

• als je een woning verkoopt die tussen de jaren ‘40 en ‘80 is gebouwd, is het verstandig om een asbestclausule op te nemen

• zorg dat je echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner meetekent