Veelgestelde vragen

Algemeen

Hoe kan het dat Hoomly zo goedkoop is?

Hoomly is niet gevestigd in een duur kantoorgebouw en kan de kosten laag houden door middel van zeer slimme automatisering. Bovendien doe je de rondleidingen zelf. Op deze manier bespaar je veel geld en kunnen de makelaarskosten van Hoomly uitzonderlijk laag worden gehouden.

Hoe kan ik opdracht geven tot verkoop van mijn woning?

Je kunt direct beginnen met de verkoop van je huis door je huis aan te melden op de website. Vul de gegevens in op het aanmeldformulier waarna wij contact met je opnemen.

Hoe krijg ik reacties en aanvragen voor bezichtigingen?

Bij elke nieuwe reactie die wij van potentiële kopers ontvangen, brengen wij je op de hoogte. Je contacteert zelf geïnteresseerden en plant afspraken in voor bezichtigingen. Wij bieden altijd ondersteuning waar nodig.

Waarom moet ik mijn woning laten inmeten?

Bij het te koop aanbieden van je huis ben je verplicht ervoor te zorgen dat de opgegeven oppervlakte correct  is. Met name de woonoppervlakte is van belang, omdat deze direct invloed heeft op de waarde van je huis. De oppervlaktes worden vastgesteld volgens de NEN 2580 normering. Om er zeker van te zijn dat de oppervlaktes juist zijn, komen wij je woning opmeten. De afspraak wordt binnen één werkdag na je aanvraag ingepland en neemt ongeveer een uur in beslag. Nadat de inmeting heeft plaatsgevonden, worden de plattegronden binnen 2 werkdagen geleverd.

Waarom moet ik de vragenlijst invullen?

Met een goede voorbereiding is het halve werk gedaan. Een van de belangrijke zaken bij de verkoop van je huis is de vragenlijst. Waarom is dat?

Als verkoper ben je verplicht om gedetailleerde informatie over je huis te geven. Daarom heeft Hoomly Makelaardij een uitgebreide vragenlijst samengesteld die verkopers zelf moeten invullen, ook als de informatie voor de verkoop minder gunstig lijkt.

De vragenlijst is een formulier waarop alle informatie over een te koop staande woning goed wordt vermeld en waarmee verkopers aan hun plicht tot het verstrekken van informatie voldoen. Deze mededelingsplicht houdt in dat jij, als verkoper, de koper moet vertellen wat je weet over de woning  op het moment dat de overeenkomst wordt gesloten.
De vragenlijst bestaat uit vragen over de staat en het onderhoud van het huis. Zaken als installaties en riolering komen aan de orde. Daarnaast vermeldt de vragenlijst het voorschot op de energierekeningen. Als er contracten en garanties lopen (of doorlopen), moeten deze ook worden aangegeven. Ook word je verzocht enkele vragen te beantwoorden over de bodem en eventuele vervuiling.

Het is altijd beter te voorkomen dan te genezen

De lijst moet uiteraard naar waarheid worden ingevuld (voor zover deze bekend is). Het ingevulde formulier wordt tijdens de onderhandeling of op een ander gewenst tijdstip aan de koper of de aankoopmakelaar verstrekt.

Indien de gebreken en dergelijke tijdig worden gemeld, kan Hoomly Makelaardij ervoor zorgen dat er met de koper goede afspraken worden gemaakt. Zo kan je bijvoorbeeld afspreken dat bepaalde gebreken geheel voor rekening en risico van de koper zijn. Als het gebrek niet wordt vermeld, loop je het risico dat de koper je later aansprakelijk stelt.

Veel van de gevraagde informatie zal je niet uit het blote hoofd bekend zijn. Het is daarom aan te bevelen om bij het invullen van deze lijst de OZB-aanslag en eventueel een bouwkundig rapport bij de hand te hebben. Eigen Huis Makelaardij zal zeker het antwoord weten op vragen waar je niet zeker over bent, of in ieder geval de weg wijzen hoe achter het antwoord kan worden gekomen.

 

 

 

Kan ik mijn opdracht nog annuleren?

Opdracht intrekken/annuleren:
Je kunt tot 14 dagen nadat je opdracht hebt gegeven voor het in verkoop nemen van je woning kosteloos annuleren met uitzondering van de gemaakte kosten als fotograaf, inmeten en funda. Je krijgt dan wel het opnamerapport en foto's thuisgestuurd, maar zit verder nergens aan vast.

Wat is het werkgebied van Hoomly?

Het hoofdkantoor van Hoomly is gevestigd in Amsterdam. Hoomly is echter werkzaam door geheel Nederland, van Groningen tot Maastricht en van Middelburg tot Enschede. In de regio Zuid-Limburg is ook een full-service werkende makelaar aktief.

Is een energielabel verplicht?

Energielabel woningen verplicht per 01-01-2022

Bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningen is een geldig energielabel verplicht. Het energielabel voor woningen is een instrument dat inzicht geeft in de energieprestatie van de woning en verbetermogelijkheden voor isolatie en installaties. Dat geeft de woningeigenaar handelingsperspectief. Hiermee kan de woning verder worden verduurzaamd, energiekosten worden bespaard en het wooncomfort toenemen.

Woningeigenaren zijn verplicht om bij de oplevering, verkoop of verhuur van een woning een definitief energielabel beschikbaar te stellen aan de koper of huurder. Er gelden enkele uitzonderingen en die vind je op de webpagina Voor welke woningen en gebouwen is een energielabel verplicht?. Een koper of huurder ziet in de registratiedatabase EP-online of op de website Zoek je energielabel of voor het betreffende adres al een geldig energielabel geregistreerd is.

Daarnaast is het verplicht om de energieprestatie-indicator (de labelklasse) van een geldig energielabel weer te geven wanneer de woning te koop of te huur wordt aangeboden door middel van advertenties in commerciële media. Bekijk voor meer informatie de pagina Energielabel woningen van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Boete en handhaving

Bij het ontbreken van een geldig energielabel bij een transactiemoment (oplevering, verhuur en verkoop van het huis) riskeert de woningeigenaar een boete.

Wanneer is een woning verkocht onder voorbehoud?

Wanneer er voorbehouden opgenomen zijn nadat alle partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend én de 3 dagen wettelijke bedenktijd zijn verstreken, dan verandert de status van een woning naar verkocht onder voorbehoud. De woning is definitief verkocht wanneer de voorbehouden verstreken zijn en er uiteraard geen gebruik is gemaakt van één van de voorwaarden.

Wanneer is een woning definitief verkocht?

Als een woning zonder voorbehouden gekocht is, dan is de koop definitief nadat de 3 dagen bedenktijd voor de koper voorbij zijn. De bedenktijd gaat in nadat beide partijen de koopovereenkomst ondertekend hebben. De ontvangstbevestiging of het transactiebewijs zijn beide documenten die vaststellen op welke datum deze tijd in gaat. 

Wanneer er voorbehouden zijn opgenomen is de woning pas definitief verkocht als deze verlopen zijn. Kopers kunnen wel eerder laten weten dat zij geen beroep doen op de voorbehouden, maar dit zijn zij niet verplicht. 

Alleen de koper kan een beroep doen op de bedenktijd of voorbehouden. Daar bovenop heeft de koper nog recht op één dag respijt. Dit is nog één extra dag waardoor de koper zonder bijkomende kosten van de koop af kan zien. Voor een verkoper is de koop al wel definitief direct na het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Overdrachtsbelasting

Wat is overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom dat je bovenop de koopsom moet betalen (als belasting) zodra je de eigenaar wordt van (rechten op een) onroerend goed. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aankoop van een woning, een stuk grond of een bedrijfspand of om het afkopen van erfpacht of opstalrecht. Deze belasting betaal je niet alleen als je zelf in de woning gaat wonen, maar ook als je bijvoorbeeld een woning voor de verhuur koopt of investeert in een vakantiewoning.

Er zijn een aantal situaties waarin je geen overdrachtsbelasting hoeft af te dragen, namelijk:

  1. als je door gemeenschap van goederen of geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt van een onroerende zaak;
  2. als je na een scheiding zelf volledig eigenaar wordt van een woning die eerder al van jou, van je ex-partner of van jullie samen was;
  3. als je een onroerende zaak erft.

Verder betaal je geen overdrachtsbelasting als je een nieuwbouwwoning koopt. Er is dan immers geen sprake van de overdracht van een woning.

Hoe betaal je overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is een van de kosten die je als koper maakt bij het kopen van een huis. Als je een notariële akte hebt laten opmaken voor de woning, zal de notaris de betaling van de overdrachtsbelasting automatisch voor je regelen. De notaris geeft dan voor jou door aan de Belastingdienst of je deze belasting moet betalen (en zo ja hoeveel) of dat je recht hebt op een vrijstelling.

Als er geen notariële akte is opgemaakt, dan moet je binnen één maand nadat je officieel eigenaar bent geworden aangifte overdrachtsbelasting doen bij de Belastingdienst en de overdrachtsbelasting betalen. Dit kun je doen via een aangifteformulier overdrachtsbelasting dat je bij de Belastingdienst kunt opvragen.

Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting in 2022?

De tarieven voor overdrachtsbelasting zijn in 2021 aangepast. Er geldt nu een hoger tarief voor tweede woningen en vastgoedbeleggers dan voor particuliere woningeigenaren. Het verlaagd tarief voor overdrachtsbelasting in 2022 is 2% van de koopsom voor woningen waar je zelf voor langere tijd in gaat wonen. Dus stel: jij koopt een woning van € 450.000. Dan betaal je € 450.000 x 0,02 = € 9.000.

Om voor die 2% (een verlaagd tarief) in aanmerking te komen, moet je de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief invullen. Zorg ervoor dat deze verklaring vóór de sleuteloverdracht de notaris bereikt.

Op dit tarief voor overdrachtsbelasting in 2022 geldt een uitzondering voor starters. Zij betalen onder bepaalde voorwaarden (zoals dat de woning maximaal € 400.000 mag kosten) helemaal geen overdrachtsbelasting. Daarover verderop in dit artikel meer.

Voor vakantiewoningen, bedrijfspanden, woningen voor de verhuur en andere onroerende zaken waarin je niet zelf voor langere tijd gaat wonen, geldt een verhoogd percentage, namelijk 8%. Dit geldt onder andere voor:

  • grond of gebouwen die je niet direct met een woning mee koopt (zoals een garage of tuin die je los koopt);
  • een tweede woning of vakantiewoning (ook een stacaravan op een vakantiepark valt hieronder);
  • een woning bestemd voor verhuur;
  • bedrijfsgebouwen;
  • een kavel waar je een woning op laat bouwen in eigen beheer;
  • de gekochte steiger en het water bij een woonark.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters

Een belangrijke verandering is dat woningkopers tussen de 18 en 35 jaar vanaf 1 januari 2021 (dus ook in 2022) géén overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen als ze aan de volgende voorwaarden voldoen:

  1. Op het moment dat je de transportakte ondertekent (bij de sleuteloverdracht) ben je tussen de 18 en 35 jaar oud.
  2. Je koopt een woning waarin jij zelf langere tijd gaat wonen. Het gaat dus niet om bijvoorbeeld een woning voor de verhuur of een vakantiewoning.
  3. De koopsom (inclusief een eventuele garage, schuur of extra grond) is niet meer dan € 400.000. Deze regel geldt sinds 15 april 2021.

Je hebt niet eerder een startersvrijstelling gehad. Heb je eerder een koopwoning gekocht zonder startersvrijstelling en is dit je volgende woning, maar voldoe je wel aan de voorwaarden hierboven? Dan heb je voor deze nieuwe woning alsnog recht op startersvrijstelling.

Let op: koop je samen met iemand anders een woning? Dan moeten jullie allebei aan de voorwaarden voldoen om allebei vrijstelling te krijgen. Als jij wel maar je partner er niet aan voldoet (of andersom), dan krijgt alleen een van jullie beide vrijstelling. Stel: jullie zijn allebei voor 50% eigenaar van de woning. Dan hoef je dus slechts over 50% van de woning de 2% belasting te betalen.

Hoe maak ik gebruik van de vrijstelling?

Wil je gebruikmaken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters? Vul dan de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling van de Belastingdienst in. Het is belangrijk dat je deze ondertekende verklaring al vóór de sleuteloverdracht aan de notaris hebt gestuurd. Hij voegt deze bij de transportakte voor de woning.

Wat als je de vrijstelling pas later wilt gebruiken?

Het kan zijn dat je de vrijstelling liever pas voor een volgende woning gebruikt, bijvoorbeeld als je verwacht dan een iets duurdere woning (wel onder € 400.000) te kopen. In dat geval kun je ook van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters afzien. Belangrijk is wel dat je ook op dat moment aan alle voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Je betaalt dan op dit moment het standaardtarief van 2%.

Let op: overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar

De overdrachtsbelasting is helaas niet aftrekbaar. Je kan het bedrag dus niet opvoeren in je belastingaangifte na de aankoop van je woning.

 

Funda

Hoe snel staat mijn woning op Funda

Voordat je huis op Funda wordt geplaatst, controleren wij de door jou verstrekte gegevens. Wij voegen ook de basisinformatie over je huis toe, zoals de kadastrale ligging en het energielabel. Bovendien wordt de bruikbare vloeroppervlakte bepaald en in de advertentie opgenomen. Pas na controle wordt de woning bij Funda aangemeld en zal binnen 24 uur online staan.

Hoe lang staat mijn woning op Funda

Afhankelijk van het gekozen pakket komt je huis 3 maanden of 1 jaar op Funda te staan. Als het huis niet binnen de opgegeven periode verkocht is, kunnen we de publicatie verlengen met nog eens 3 maanden of 1 jaar.

 

Koop en verkoop

Wanneer ben ik in onderhandeling?

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Bijvoorbeeld: als de verkoper een tegenvoorstel doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. Als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen betekent dat dus nog niet dat u in onderhandeling bent.

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?.

Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Er mag ook met meer dan een gegadigde tegelijk worden onderhandeld. De makelaar moet dat dan wel duidelijk gemeld hebben. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde geëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van de biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.

Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder “Word ik koper als ik de vraagprijs bied?”), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

Wanneer komt de koop tot stand?

Sinds september 2003 is de Wet Koop Onroerende Zaken van kracht. Daarin is bepaald dat er pas sprake is van een koopovereenkomst op het moment dat de koper een kopie van de getekende koopovereenkomst ter hand gesteld heeft gekregen. In Amsterdam maakt de notaris de koopakte op. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn voor de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit “onder voorbehoud financiering” is.

Word ik koper als ik de vraagprijs bied?

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft bepaald dat als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, u dan een bod doet. De vraagprijs wordt dus gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Dat mag. Een van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen (zie vraag 8 en 9).

De makelaar vraagt een ‘belachelijk’ hoge prijs voor een woning. Mag dat?

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken – roerende zaken bijvoorbeeld – pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.

Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?

Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.

Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’?

Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid ‘hangt’ aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (2 %) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De door de verkoper ingeschakelde makelaar dient vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.